Новый пароль отправлен на почту
После авторизации вы сможете изменить его в профиле на любой другой
Изменения первой части ГК РФ
Информируем о подписании Президентом РФ 30.12.2012 Федерального закона №302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ" (далее - Закон №302-ФЗ).
В соответствии со статьей 2 Закон №302-ФЗ вступает в силу с 01.03.2013, за исключением положений, для которых установлены иные сроки (документ опубликован на официальном интернет-портале www.pravo.gov.ru 31.12.2012, в "Российской газете" 11.01.2013).
Рассмотрим наиболее существенные и имеющие значение при осуществлении предпринимательской деятельности изменения, внесенные в ГК РФ.
1. Государственная регистрация прав на имущество (ст. 8.1 ГК РФ).
а) С 01.03.2013 государственной регистрации подлежат права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ).
Данное положение подкрепляется ст. 2 Закона №302-ФЗ о неприменении с 01.03.2013 правил статей 558 (продажа жилых помещений), 560 (продажа предприятия), 574 (дарение), 584 (рента), 609 (аренда), 651 (аренда задания или сооружения) и 658 (аренда предприятия) ГК РФ о государственной регистрации сделок.
Указанными нормами законодатель подчеркнул необходимость государственной регистрации права (ограничения, обременения), отменив государственную регистрацию самой сделки (договора). Поясним на примере. Так, до 01.03.2013 при покупке жилого помещения государственной регистрации подлежат договор купли-продажи с уплатой сторонами государственной пошлины в равных долях, а также переход права на жилое помещение от одного лица к другому, за что приобретатель жилья уплачивает соответствующую государственную пошлину. Эти действия связаны с тем, что договор купли-продажи жилого помещения вступает в силу только с момента его государственной регистрации (в отличие от договора продажи нежилого объекта, где регистрации подлежит только переход прав на объект (ст. 558 и 550 ГК РФ соответственно)). В силу внесенных изменений в ГК РФ регистрации будет подлежать исключительно переход права на объект недвижимости, независимо от того, является он жилым или нежилым.
Особое внимание следует обратить на то обстоятельство, что Законом №302-ФЗ с 01.03.2013 отменены правила статей о государственной регистрации аренды, в то время как аналогичных изменений в Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нет. В этой связи можно предположить, что такие изменения будут внесены и, возможно, с оговоркой о том, что долгосрочные договоры аренды могут быть зарегистрированы сторонами в добровольном (инициативном) порядке или с описанием порядка регистрации аренды, как особого вида обременения[1]. По нашему мнению, до указанных изменений или до получения разъяснений уполномоченных органов, долгосрочные договоры аренды регистрации не подлежат[2].
б) С 01.03.2013 государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Особо следует подчеркнуть принцип проверки законности оснований регистрации, который и до изменений в ГК РФ был закреплен в правовом акте, но меньшей юридической силы - в приказе Минюста РФ от 01.07.2002 №184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 33 и 40). Закрепление данного принципа на уровне федерального закона будет способствовать соблюдению прав и интересов сторон, увеличивая в то же время долю ответственности регистрирующего органа.
в) В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ)
Действующий до 01.03.2013 ГК РФ допускает, что стороны могут договориться о нотариальном удостоверении сделки, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ст. 163 ГК РФ). Вероятно, позднее в часть 2 ГК РФ (о видах сделок) будут внесены поправки, обязывающие те или иные виды сделок в отношении имущества совершать исключительно с участием нотариуса.[3] Это косвенно подтверждается и тем, что согласно ч. 3 ст. 8.1. ГК РФ запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость может быть внесена по заявлению любой из сторон сделки, поданным через нотариуса. Нотариальная форма сделки, кроме прочего, в силу необходимых для совершения процедур нотариального удостоверения самим нотариусом, предусматривает некоторое "послабление" при регистрации прав (возникновения, перехода, прекращения), возникающих из таких сделок (ч. 5 ст. 8.1), а именно: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, в то время как при совершении сделки в простой письменной форме тот же орган проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в необходимых случаях также и наступление соответствующего обстоятельства, с которым стороны связывают те или иные последствия.
В том случае, если таких поправок в часть 2 ГК РФ не будет, нотариальному удостоверению, в силу закона, будут подлежать договоры об ипотеке (залоге недвижимого имущества) и договоры ренты. Все иные договоры, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, могут быть нотариально удостоверены, только если такое требование установлено соглашением сторон.
г) Как и ранее, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права того или иного лица на недвижимое имущество. Вслед за ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ст. 8.1 ГК РФ указывает, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Более того, при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ)
д) Дополнительной мерой для защиты лица, которое полагает, что имущество принадлежит ему на законном праве, а не иному лицу, можно рассматривать введенную Законом №302-ФЗ норму об "отметке о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее" (ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Лицо, полагающее, что зарегистрированное в Реестре право не является действительным, вправе оспорить его в суде. В том случае, если такое оспаривание не начато лицом, инициировавшим внесение отметки о возражении в ЕГРП, в течение 3 месяцев со дня ее внесения, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо же, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
2. Дееспособность граждан.
а) Гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая (ч. 1 ст. 19 ГК РФ). При этом приобретение прав и обязанностей под именем другого лица не допускается. Положения Закона №302-ФЗ вводят новое правило о том, что имя физического лица или его псевдоним могут быть использованы с согласия этого лица другими лицами в их творческой деятельности, предпринимательской или иной экономической деятельности способами, исключающими введение в заблуждение третьих лиц относительно тождества граждан, а также исключающими злоупотребление правом в других формах. Нарушение указанного правила может повлечь для "виновной стороны" исполнение обязанности по возмещению морального ущерба "потерпевшему лицу", а также по опровержению фактов, затрагивающих честь, умаляющих достоинство или деловую репутацию этого лица.
б) Ограничение дееспособности гражданина с учетом изменений с 01.03.2013 будет допустимо не только в случае злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, что ставит семью в тяжелое материальное положение, но и в случае пристрастия его к азартным играм.
При этом если ранее ограниченно дееспособное лицо могло совершать отдельные сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими с согласия попечителя, то изменения Закона №302-ФЗ лишают его права получать и расходовать заработок, пенсию и иные доходы, передавая эти права в интересах подопечного попечителю. Подопечный при этом вправе совершать мелкие бытовые сделки самостоятельно, а другие - только с согласия попечителя.
Ограничение дееспособности лица будет возможно (с 01.03.2015) и в случае, когда оно (лицо) страдает психическим расстройством, в силу чего может понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц. В такой ситуации ГК РФ вводит особый порядок распоряжения денежными средствами и имуществом ограниченно дееспособного гражданина, указанный в новой редакции ч. 2 ст. 30 ГК РФ.
в) В соответствии с Законом №302-ФЗ в ГК РФ вводится ст. 86.1, которой предоставляется возможность государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства в качестве юридического лица. В настоящее время крестьянское (фермерское) хозяйство юридическим лицом не является (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"), а глава крестьянского (фермерского) хозяйства признается предпринимателем с момента государственной регистрации такого хозяйства (ст. 23 ГК РФ). Право гражданина заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица по-прежнему сохранено ст. 23 ГК РФ, с указание на осуществление такого права на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства.
3. Другие изменения.
а) Закон №302-ФЗ вносит и другие изменения в ГК РФ. Так, в частности, понятие "обычаи делового оборота" заменено понятием "обычаи", что позволяет руководствоваться не закрепленными законодательством сложившимися и широко применяемыми правилами поведения в предпринимательской и иной деятельности, независимо от их фиксации в каком-то документе (ст. 5 ГК РФ), и отвечает положениям международных договоров, использующим понятие "обычай".
б) Статья 12 ГК РФ дополнена таким способом защиты гражданских прав, как признание недействительным решения собрания. Как правило, собрание, является высшим органом управления организации, к компетенции которого относятся исключительные вопросы, в том числе наделение дополнительными правами и возложение дополнительных обязанностей, принятие решений об изменении учредительных документов и решений о ликвидации и реорганизации. Возможность использования такого права как обжалование решений предусмотрена действующими нормами, например, законами об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, являющимися специальными нормами по отношению к общим нормам гражданского законодательства РФ. В этой связи изменения ст. 12 ГК РФ носят общий методологический характер.
в) Законом №302-ФЗ вводится ст. 16.1 ГК РФ, предусматривающая возможность компенсации ущерба личности или имуществу гражданина или имуществу юридического лица, который нанесен правомерными действиями органов публичной власти или их должностных лиц, а также иных лиц, которым государство делегировало властные полномочия. Такое возмещение должно осуществляться только в случаях, предусмотренных законом. До настоящего времени обязанность возмещать подобные убытки возлагалась только за действия, совершенные органами власти или их должностными лицами признанные не соответствующими закону (ст. 16 ГК РФ).
Исп. Москаленко Л.
[1] В настоящее время в Федеральном законе №122-ФЗ указано, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Если аренда не будет регистрироваться как обременение в силу того, что правила о такой регистрации договоров аренды с 01.03.2013 не применяются, может сложиться ситуация, при которой собственник (а особенно новый собственник) может не владеть информацией обо всех арендаторах (субарендаторах), права которых обременяют объект недвижимости.
[2] Такой вывод, по крайней мере, до соответствующих разъяснений, можно сделать как в отношении аренды зданий, так и в отношении аренды земельных участков, поскольку не применяются не только правила статей об аренде зданий и предприятий (ст.651 и 658) , но и правила общей статьи 609 ГК РФ.
[3] В настоящее время нотариальная форма сделки предусмотрена для договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества) и договоров ренты.
Комментарии
Оставить комментарий