Новый пароль отправлен на почту
После авторизации вы сможете изменить его в профиле на любой другой
ВАС РФ об отдельных вопросах применения ГК РФ (в части договоров аренды)
Информируем о постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды". В указанном Постановлении ВАС РФ обобщил практику применения ГК РФ арбитражными судами и дал разъяснения по вопросам судебной практики по спорам, связанным с договором аренды. Нижестоящие арбитражные суды должны руководствоваться указанными разъяснениями при рассмотрении таких споров.
Ниже приводим основные положения данного Постановления.
1. Если закон требует заключать договор аренды государственного или муниципального имущества только на торгах, то для его заключения на новый срок также необходимо соблюдать подобную процедуру.
В частности, в силу Федерального закона № 135-ФЗ "О защите конкуренции", который часто применяется при регулировании подобных правоотношений, "договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключён только по результатам проведения торгов". В случае, если договор аренды такого имущества заключен на новый срок без проведения торгов, то такой договор или соглашение о его продлении является ничтожным. Постановление также разъясняет, что в случае, если арендатор, срок договора с которым истекает, изъявляет желание продлить его, он имеет на это право без участия в торгах, обладая преимущественным правом перед другими арендаторами, но только при условии, что договор с ним был заключён до вступления в силу Федерального закона № 135-ФЗ "О защите конкуренции".
2. В Постановлении ВАС РФ также разъяснил вопросы определения лиц, имеющих преимущественное право на заключение договора аренды. Так, согласно позиции ВАС РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора аренды, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Такое преимущество есть и у арендатора по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом (или до проведения торгов с этой целью). Таким правом может воспользоваться арендатор, письменно уведомивший арендодателя о желании заключить новый договор аренды.
3. Требование об обязательном проведении торгов не лишает указанного в п. 2 Информационного письма арендатора такого преимущественного права. Он может предъявить иск о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору, даже если он в них не участвовал.
ВАС РФ определил, что судебный акт, в силу которого требование истца о переводе на себя прав и обязанностей по договору, удовлетворено, является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП).
4. В отношении победителя торгов, с которым не был заключен договор аренды по результатам торгов ввиду того, что предыдущий арендатор реализовал преимущественное право на заключение договора аренды, ВАС РФ указал следующее. Победителю торгов должен быть возвращен уплаченный задаток. Также указанное лицо вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Таким правом победитель торгов может воспользоваться в случае, если в извещение о проведении торгов не была включена информация о лице, обладающим преимущественным правом на заключение договора аренды.
5. В силу п. 2 ст. 224 ГК РФ в случае, если продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с момента заключения договора купли-продажи. Если договор купли-продажи будет признан недействительным, то арендные отношения между сторонами не прекращаются, следовательно, сохраняется обязанность арендатора по внесению арендной платы. Стороны могут предусмотреть в соглашении иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
6. Еще один немаловажный вывод касается правоотношений сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений с последующим выкупом. Арендные правоотношения прекращаются с момента подписания договора купли-продажи, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В случае, если в ЕГРП была внесена запись о регистрации договора аренды здания, сооружения или помещения, то любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений.
В отношении выкупа имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" ВАС РФ разъяснил, что в силу ст. ст. 3, 5 указанного Закона особый характер прав субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускает включение в договор купли-продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем арендной платы после его заключения.
7. ВАС РФ также сделал вывод по вопросу внесения арендной платы по договору аренды земельного участка с последующим выкупом. В таком случае действует иное правило. В случае если продавцом является публично-правовое образование, то покупатель - бывший арендатор, обязан вносить арендную плату до момента государственной регистрации перехода прав на данный земельный участок, при этом стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.
ВАС РФ объяснил вышеуказанное следующим образом. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, являясь собственником земельного участка. В случае если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
8. В отношении споров, вытекающих из договора аренды недвижимости с выкупом (за исключением земли), ВАС РФ разъяснил, что обязанность оплачивать аренду прекращается с момента внесения всей выкупной цены (если иное не определено законом или договором).
Исп. Высоцкая Е.
Комментарии
Оставить комментарий