Изменения ГК РФ в части правового регулирования машино-мест

Информируем о принятии Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон №315-ФЗ), нормы которого, в частности, затрагивают вопросы правового регулирования машино-мест.
Напомним, что ранее информационным письмом от 12.07.2016 исх. №183/16 мы уже сообщали Вам об изменениях, вносимых Законом №315-ФЗ, касающихся процентов за пользование денежными средствами (ст. 317.1 и 395 ГК РФ).

Рассмотрим внесенные изменения о регулировании машино-мест подробнее.

1. Изменениями, внесенными Законом №315-ФЗ в ст. 130 ГК РФ, машино-места отнесены к недвижимым вещам.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий и сооружений описаны в установленном законодательством о кадастровом учете порядке.

2. Дано определение понятию "машино-место".
Статья 1 Градостроительного кодекса РФ дополнена п. 29, указывающем, что машино-место - это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о кадастровом учете порядке.

3. Порядок установления местоположения машино-места.
Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступающим в силу 01.01.2017 (далее - Закон о регистрации недвижимости), закреплено, что местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.
При этом границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее - специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.
Кроме того, по желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола.
Также Закон о регистрации недвижимости содержит особую оговорку о том, что площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным уполномоченным органом.

4. Особенности продажи доли в общей долевой собственности.
Введены особенности уведомления участников долевой собственности на недвижимое имущество при намерении одного из них продать свою долю.
Так, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает 20, то вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.
Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

5. Дополнительные сведения кадастра недвижимости.
В связи с введением понятия "машино-место" в кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие основные сведения об объекте недвижимости: сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение.

6. Вступление Закона №315-ФЗ в силу.
Согласно ст. 7 Закона №315-ФЗ рассмотренные выше изменения вступают в силу с 01.01.2017.
Законом №315-ФЗ предусматривается, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до 01.01.2017, признается машино-местом.
В связи с чем не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи ЕГРП в отношении такого объекта недвижимости. Документы, полученные до 01.01.2017, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Законом о государственной регистрации недвижимости.

Вместе с тем, правообладатель машино-места вправе подать в Росреестр заявление об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации недвижимости.

В случае если до 01.01.2017 в ЕГРП были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона о регистрации недвижимости, а также зарегистрировать право собственности на машино-место.

Отмечаем, что для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Исп. Писарева А.