О правках, внесенных в нормативно-правовые акты о кадастровой стоимости недвижимости

Информируем о Федеральном законе от 31.07.2020 № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 269-ФЗ), а также о Письме ФНС РФ от 07.08.2020 № БС-4-21/12820@, направленном в связи с опубликованием Закона № 269-ФЗ.
Закон № 269-ФЗ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 31.07.2020, и по общему правилу вступил в силу по истечении 10 дней со дня официального опубликования 11.08.2020, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки вступления в силу.

Ниже предлагаем ознакомиться с нашими комментариями к правкам, внесенным Законом № 269-ФЗ, в нормативные правовые акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости недвижимости. Также считаем необходимым обратить Ваше внимание на Письмо ФНС РФ от 07.08.2020 № БС-4-21/12820@, в котором ФНС РФ разъяснило вопросы применения сведений о кадастровой стоимости в целях налогообложения объектов недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ.

1) Изменения, внесенные Законом № 269-ФЗ в ряд нормативных правовых актов, касаются проведения государственной кадастровой оценки. Изменения, в частности, внесены в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с внесенными Законом № 269-ФЗ правками в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, со дня начала применения кадастровой стоимости, которая может быть изменена вследствие:
- исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившей основанием для такого изменения;
- внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;
- установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Наиболее значимые изменения и дополнения, на наш взгляд, внесены Законом № 269-ФЗ в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон № 237-ФЗ).
Например, Законом № 269-ФЗ скорректировано понятие "кадастровой стоимости объекта недвижимости", а также введено понятие "кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса", соответствующие правки внесены ст. 5 Закона № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ.

В соответствии с внесенными изменениями под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Под кадастровой стоимостью единого недвижимого комплекса понимается сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в статье 133.1 ГК РФ и объединенных в такой единый недвижимый комплекс, которые определяются с учетом функционирования в составе единого недвижимого комплекса данных объектов недвижимости. При этом, в силу положений Закона № 269-ФЗ государственная кадастровая оценка единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов не проводится (соответствующие изменения внесены в ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

Также в Закон № 237-ФЗ внесены изменения, согласно которым, очередная государственная кадастровая оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения в случае принятия их главами соответствующего решения - через 2 года.
В силу изменений, внесенных в ст. 11 Закона № 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка без учета ограничений ее периодичности будет проведена:
- с 01.01.2023 одновременно в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории субъекта РФ зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных Законом № 237-ФЗ;
- с 01.01.2022 одновременно в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории субъекта РФ земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных Законом № 237-ФЗ.

К указанным исключениям относятся случаи отсутствия в ЕГРН по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости. В отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимается не позднее, чем за 6 месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования.

Законом № 269-ФЗ дополнены нормы Закона № 237-ФЗ новой статьей, определяющей порядок применения индексов рынка недвижимости.
В частности, новой статьей 19.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что в целях изменения кадастровой стоимости, сведения о которой содержатся в ЕГРН, используются индексы рынка недвижимости. Индексы рассчитываются ежегодно по состоянию на 1 января и размещаются Росреестром в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Закон № 269-ФЗ дополнил Закон № 237-ФЗ новой нормой, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
В частности, новой ст. 22.1. Закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
При этом положениями новой статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости запрещено использовать отчеты об оценке рыночной стоимости, составленные работниками бюджетного учреждения, созданного субъектом РФ, на территории которого расположен соответствующий объект недвижимости. Копии отчетов и документов, формируемых в ходе определения кадастровой стоимости, должны храниться только в электронном виде (ранее также на бумажном носителе).

Обращаем внимание на то, что ст. 6 Закона № 269-ФЗ установлен переходный период до 01.01.2023 для применения положений Закона № 237-ФЗ об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости (ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ) и о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 22 Закона № 237-ФЗ). В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. В течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте РФ положения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ не применяются (п. п. 2, 3 ст. 6 Закона 269-ФЗ).

2) ФНС РФ в Письме от 07.08.2020 № БС-4-21/12820@ "О применении сведений о кадастровой стоимости в целях налогообложения объектов недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ" (далее - Письмо ФНС РФ) направило рекомендации для обеспечения деятельности налоговых органов по администрированию налогообложения объектов недвижимости.
При исчислении налога на имущество организаций, земельного налога, налога на имущество физических лиц используется кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января налогового периода (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 391, п. 1 ст. 403 НК РФ). Как следует из Письма ФНС РФ со дня вступления в силу Закона № 269-ФЗ применение сведений о кадастровой стоимости в целях налогообложения осуществляется в соответствии с вышеуказанными нормами НК РФ, а в части не урегулированной НК РФ, - в соответствии с Законом № 269-ФЗ.
Как следует из Письма ФНС РФ, согласно изменениям, предусмотренным п. 2 ст. 1 и п. 13 ст. 5 Закона № 269-ФЗ, для целей, установленных законодательством РФ, используется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в ЕГРН. В сведениях ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка и иных объектов недвижимости указывается дата начала ее применения (п. 25 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943). Для целей налогообложения объектов недвижимости дата начала применения кадастровой стоимости должна определяться в соответствии со сведениями ЕГРН.
Таким образом, из указанного можно сделать вывод о том, что если согласно сведениям ЕГРН дата начала применения кадастровой стоимости приходится на 1 января года или более раннюю дату, эта кадастровая стоимость используется для целей налогообложения в текущем календарном году. Если же дата начала применения кадастровой стоимости попадает на более позднюю дату, она может использоваться для целей налогообложения только в следующем налоговом периоде.
Также из Письма ФНС РФ следует, что НК РФ может быть установлен иной, отличный от вышеуказанного, порядок применения сведений о кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН. В этом случае при налогообложении нужно руководствоваться порядком, указанным в Налоговом кодексе РФ. Например, такой порядок установлен п. 15 ст. 378.2 и п. 11 ст. 391 НК РФ для случая оспаривания размера кадастровой стоимости в суде или специально созданной комиссии. Согласно этим нормам при установлении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в размере рыночной стоимости объекта она учитывается при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Таким образом, в настоящее время, в силу ст. 22 Закона № 237-ФЗ, если юридическое или физическое лицо не согласно с размером кадастровой стоимости объекта, указанным в ЕГРН, они могут оспорить его в специально созданной субъектом РФ комиссии или суде, которые могут установить кадастровую стоимость равной рыночной цене объекта.
Указанный порядок в силу правок, внесенных Законом № 269-ФЗ, будет применяться до даты вступления в силу решения субъекта РФ о дате перехода к применению положений новой ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Как было указано выше, в соответствии с данной нормой, для установления кадастровой стоимости объекта, равной его рыночной стоимости, необходимо обратиться в бюджетное учреждение, осуществившее определение кадастровой стоимости.
При этом возникает вопрос о налоговом периоде, в котором полежит применению такая кадастровая стоимость для целей налогообложения. Как следует из комментируемого Письма ФНС РФ, НК РФ не предусматривает порядка использования кадастровой стоимости, установленной бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта в соответствии со ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. В связи с этим, подлежит применению пп. 6 п. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ (в редакции Закона № 269-ФЗ). Согласно этой норме установленная бюджетным учреждением кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости объекта применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано соответствующее заявление, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исп. Высоцкая Е.