О закреплении в ГК РФ презумпции добросовестности приобретателя недвижимости

Настоящим информируем о Федеральном законе от 16.12.2019 № 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 430-ФЗ). Закон № 430-ФЗ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 16.12.2019.

Законом № 430-ФЗ закреплена презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, в соответствии с которой лицо, полагавшееся на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

С практической точки зрения указанное означает, что законодатель однозначно подтвердил, что при приобретении недвижимости покупатель имеет право руководствоваться данными реестра недвижимости и не исследовать все гражданско-правовые сделки по истории приобретения недвижимости. По нашему мнению, указанные правки будут способствовать гражданскому обороту, однако если при приобретении недвижимости представленные продавцом документы вызывают сомнения, мы рекомендуем проводить полный анализ документов по истории недвижимости, так как в таком случае суд может прийти к выводу, что покупатель, действуя разумно и добросовестно, мог предположить об отсутствии прав у продавца.

Законом № 430-ФЗ также изменен порядок исчисления срока приобретательной давности - теперь течение срока приобретательной давности в отношении вещей начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. Напомним, что ранее течение срока приобретательной давности начиналось не со дня поступления вещи в открытое владение, а не ранее истечения срока давности (три года с момента, когда лицо узнало о нарушении) по требованию об истребовании имущества из незаконного владения. По нашему мнению, указанные правки, с одной стороны, разрешают имеющуюся для добросовестного приобретателя неопределенность относительно начала течения срока приобретательной давности (тем самым защищая добросовестного приобретателя), но с другой стороны, возлагают на собственника повышенные требования относительно необходимости отслеживания судьбы вещи, находящейся в собственности (так как течение срока приобретательной давности теперь не связано с моментом, когда собственник узнал или должен был узнать о существовании добросовестного приобретателя).

Помимо этого, Законом № 430-ФЗ установлено, что суд отказывает в удовлетворении требования по иску РФ, субъектов РФ и муниципальных образований об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения РФ, субъектов РФ и муниципальных образований истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. Указанное нововведение касается исключительно жилых помещений и согласно Пояснительной записке к законопроекту изменения направлены на защиту добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений при обращении государственных органов и органов местного самоуправления с исками об истребовании указанных жилых помещений.

Закон № 430-ФЗ вступает в силу с 1 января 2020 года. По нашему мнению, рассматриваемые изменения касаются правоотношений, возникших после его вступления в силу.

Исп. Шумилина М.