Правки Закона Об ипотеке (Закон №328-ФЗ от 25.11.2017)

Настоящим информируем о Федеральном законе от 25.11.2017 № 328-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 328-ФЗ), опубликованном на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 25.11.2017.

В соответствии со статьей 7 Закона № 328-ФЗ данный документ вступает в силу, за исключением отдельных положений, со дня его официального опубликования, т.е. 25.11.2017.

Федеральный закон направлен на уточнение законодательства, регулирующего ипотеку (залог недвижимости), в также на закрепление новых финансовых инструментов - документарных обездвиженных закладных и закладных в электронной форме, а также законодательства, регулирующего порядок банкротства кредитных организаций.

1. Обзор правок, вступающих в силу в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
с 25.11.2017. 

Внесенными правками предусмотрено право залогодателя и залогодержателя в случае возникновения ипотеки в силу закона заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

Внесенными правками установлено, что залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами. Ранее, если иное не было установлено договором залога, залогодержатель не приобретал прав на плоды и доходы от заложенного имущества.

Исключена оговорка о том, что последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Напоминаем, что, по общему правилу, установленному ГК РФ, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Уточнены положения Статьи 6 " Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке" Закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно прямо установлено, что, в случаях, предусмотренных законодательством РФ, передавать в залог можно имущество, находящееся у залогодателя на праве оперативного управления.

Внесенными правками введена обязанность залогодателя, к которому предъявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество одним из залогодержателей, уведомить об этом в письменной форме всех других залогодержателей этого имущества. Последствия неисполнения указанной обязанности в Законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не указаны, однако, по нашему мнению, при наличии записи в ЕРН об обременении имущества несколькими залогами и, при попытке зарегистрировать переход права на предмет залога, осуществленный во внесудебном порядке только во исполнение одного договора залога, орган регистрации прав откажет в регистрации.

Внесенными правками установлено, что, в случае неисполнения залогодателем обязанности по страхованию предмета залога залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.

Урегулирован порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке путем продажи заложенного имущества залогодержателем другому лицу, в частности, установлено, что при продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу оно продается залогодержателем с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства по цене не ниже рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ранее было установлено, что не допускается обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу. В новой редакции закона установлено, что не допускается обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Также предусмотрено право соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями установить обращение взыскания во внесудебном порядке, даже если заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества.

Внесенными правками исключено право залогодержателя потребовать расторжения договора, если залогодатель не сообщил залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. При этом сохраняется право залогодержателя потребовать возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках. По нашему мнению, следует учитывать, что у залогодержателя сохраняется право по признанию договора недействительным по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ.

Внесенными правками установлено, что изменение предшествующего договора об ипотеке после заключения последующего договора об ипотеке, если последующий договор об ипотеке заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором об ипотеке, или если такие условия не были предусмотрены предшествующим договором об ипотеке, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что это изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

Установлено, что, даже если имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям, но соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания, то допускается обращение взыскания во внесудебном порядке.

Также внесены правки, исключающие возможность заложить по договору об ипотеке космические объекты.

2. Обзор правок, вступающих в силу в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
с 01.07.2018.

С 01.07.2018 Законом № 328-ФЗ вводятся электронные закладные. В соответствии с Пояснительной запиской к законопроекту основной целью вносимых изменений является закрепление в законодательстве положений о выдаче и обращении закладных в электронной форме (электронной закладной) с целью минимизации издержек, связанных с бумажной подготовкой закладной, устранению рисков утраты, упрощению стандартизации закладной и повышение качества взаимодействия участников ипотечного кредитования.

Согласно вносимым правкам закладная является именной документарной ценной бумагой (документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой (электронной закладной). Предусматривается возможность обездвиживания документарной закладной путем передачи ее по договору в депозитарий для хранения и учета прав на нее (права владельца, в этом случае, осуществляются путем внесения соответствующих записей по счету депо).

Электронная закладная, согласно вносимым правкам, подлежит хранению в депозитарии. Электронная закладная составляется путем заполнения формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг на официальном сайте органа в сети "Интернет" и подписывается усиленной квалифицированной подписью залогодателя и залогодержателя, если залогодатель является третьим лицом, также и должника по обеспеченному обязательств. Порядок взаимодействия должен быть утвержден органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

3. Обзор правок, внесенных в отдельные законодательные акты РФ.

Также Законом № 328-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг", в частности, введено право выступать поручителем по договору поручительства, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям единому институту развития в жилищной сфере, определенному в Федеральном законе от 13.07.2015 года № 225-ФЗ "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Также Законом № 328-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которым в случае приостановления полномочий исполнительных органов кредитной организации временная администрация по управлению кредитной организацией вправе собирать собрание учредителей (участников), в том числе выполняя действия совета директоров в части организации подготовки и проведения общего собрания акционеров.

Кроме этого, Законом № 328-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", которым исключается обязанность ипотечного агента по передаче ведения бухгалтерского учета специализированной организацией.

Также Законом № 328-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), в частности, установлены особенности информационного взаимодействия органа регистрации прав, иных государственных органов и юридических лиц. С 01.07.2018 исключается положение о том, что государственная регистрация передачи права по закладной в случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, осуществляется в течение одного рабочего дня с даты приема документов, необходимых для осуществления такой государственной регистрации.

После 01.07.2018 будет действовать статья 25 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) в новой редакции, которой устанавливается, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав одного из предусмотренных законом документов (совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя и др.)

Исп. Шумилина М.